关于SPG的现实思考

西蒙地产（SPG）是一家做零售投资地产投资和出租的美国上市公司，这类企业统称REIT，即房地产投资信托基金。它的主要客户都是一些知名品牌和零售商，通过将自己的地产资源出租给这些客户来赚取租金。本质上，是依靠核心稀缺物业赚钱的包租公。

地产资源，尤其是核心地产资源是稀缺资源，土地存量有限，这块地是我的，就不是你的。SPG的地产资源相对于其对手的核心地段资产以及营运效率要高很多。在REIT企业中龙头大哥的位置，资源竞争优势尤其显著，因为手握的都是核心地产资源，议价能力是比较强的。从财务报表看出它在运行效率（每平方英尺销售额）以及杠杆使用效率（债务数量）都要高于对手很多。这是它的主要竞争壁垒，在短时间内，对手很难追上。

美国的税务法规定，REITS类的企业的净利润需要拿出90%以上的分红才不用扣所得税，因此这类企业的分红率一般都会高出90%以上，来避免缴纳高额的税务。这也是投资这只股票的基本逻辑：股票分红。

但是，如果拿 90% 的利润去分红，企业还怎么继续经营和扩张呢？这就涉及到了REITs 的一大财务特点：账面净利润中扣除了巨额的“非现金折旧”，但这笔钱实际上并没有流出公司。简单来说，它实际赚到手的钱比报表上的净利润要高。这就是为什么它的分红率看起来高得惊人（有时候甚至高达100%），却依然有钱去开新店、升级店铺，同时还能正常偿债和付息。加之 SPG 可以凭借自身极高的信用在市场上发债融资，因此不用担心资金链被分红抽干。

从这些基本的情况可以看出它的盈利模式：一边通过发债和一部分留存租金来扩大资产规模，另一边靠核心地段的商铺收租，它在中间玩的其实就是一个低成本借钱、高回报收租的利差游戏。

这类企业扩大盈利的方式有两种，提高单店铺租金以及投资新的地段。但是常识告诉我们，租金只能缓慢增长，遇到坏的年份，还会持平或者下降。而开辟新地段则需要时间，因此它的业绩增长不会有科技股那样的爆发，会是一种持续的，但是稳定的慢速增长。然后，因为它的盈利模式是需要靠杠杆驱动，这就让它的模式和银行类似，如果加息不停，股价就不会涨，还可能跌，日子就非常难过。可以搞一个思维实验，推测一下美联储加息对其影响多大：

消费冲动减少，影响线下店铺的出租率。

国债收益率增加，减少其作为一只分红股票的投资价值，除非增加风险溢价。这通常意味着股价下跌。

企业借债的成本增加，剪刀差变小，企业盈利减少。

因此，这家企业受到利率调整的影响是全方位。研究这家企业宏观的基本面就需要盯着利率的持续变化。

今年三月，老领导死了，儿子接班，从目前释放的信号和实际动作来看，做儿子的表现得比较克制，并不像是要“盲目折腾”的样子。对于这类稳健型的收租企业来说，别瞎搞就好。目前价格下的股息率大概是4.6%的样子，十年长期国债也差不多是这么多（上下十几个基点的样子），在美股这样涨的情况下，没有风险溢价，买它干嘛？

SPG这种属于成长缓慢，稳定性较强的公司，用股息率估值比较合适，因为分红大体上接近实际自由现金流的70%，所以估值相对来说比较简单。毕竟分红每年都会涨，利润也涨。按照现在的价格，以它目前的营收增长速度，现在持有5年后，正常的话股息率就到6点多了。这只股票就是要长期持有吃股息的。

目前AI科技股涨上天了，美股市场也不知道啥出会问题，万一哪天泡沫破了，大盘就会崩。届时倾巢之下，没有完卵。为了几个点的股息，把本金给赔进去了就不值得了。五年对于目前的股市来说是一段充满不确定的时间，这给它的确定性打了折扣。因此从股息的角度来投资这家公司，目前合理估值合理偏高，但并非很高，市场先生还是很理性的。

平常的情况之下，这稳健的公司的价格一般来说不会有剧烈的抖动，上车的机会其实是不多的，但老天爷如果给了机会就要抓住。回想当年疫情的时候，市场先生给到了40块的价格，如果那时买了，今天的本金不仅能回来，还有股价修复，业绩提升的额外利得，果然股灾才是价值投资的狂欢盛宴。不过这些都是马后炮，要是明天真的到了40块的，需要问自己，还敢买吗？

我的看法是要分情况，以几种情况可以买入：

科技股泡沫导致大盘崩了，泥沙俱下，这个时候是买入点。

类似疫情一样的黑天鹅事件爆发，这时候要看是否是会持续，以及持续时长。

短期的加息导致的恐慌抛售，股息率到6%的时候分批买入，毕竟加息也有周期，不可能一直维持在高位。

消费周期引起的每平米销售额和续租率连续下跌导致的业绩下降。

下面情况就不买了：

分红率持续下跌，可能意味着资本开支增加。

管理层瞎折腾

债务暴雷，这种靠信用吃饭的公司最怕信用危机。

总之，现在先等等，还没进去击球区，歇歇吧。

写于二零二六年六月一日